💰 Calculadora de Pago Escrow Mensual
Calcula cuánto pagarás mensualmente de escrow. Esta cantidad se suma al principal + intereses de tu hipoteca para formar tu pago PITI total.
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¿Qué es escrow? Los dos significados que debes conocer
La palabra escrow confunde a muchos compradores hispanos porque tiene dos significados diferentes en bienes raíces. Ambos son importantes y los encontrarás en diferentes momentos del proceso de compra.
Escrow durante la compra
Es una cuenta administrada por un tercero neutral (compañía de títulos o abogado) que guarda el dinero del comprador y los documentos del vendedor hasta que se cumplan todas las condiciones del contrato. Cuando todo está en orden, el escrow officer libera los fondos al vendedor y los documentos al comprador. Protege a ambas partes.
Escrow después de la compra
Es la cuenta que tu servicer hipotecario mantiene para pagar tus impuestos de propiedad (property taxes) y seguro de vivienda (homeowner's insurance) con parte de tu cuota mensual. En vez de pagar una factura enorme una o dos veces al año, pagas un poco cada mes. Tu servicer acumula el dinero y paga las facturas cuando vencen.
Cuando alguien dice "estamos en escrow" se refiere al primer significado — la transacción está en proceso con un tercero neutral. Cuando tu servicer te envía un "escrow analysis statement", se refiere al segundo — el análisis anual de tu cuenta de impuestos y seguro. Consulta el glosario de bienes raíces para más términos en español.
PITI — Los 4 componentes de tu pago mensual
Tu pago mensual de hipoteca no es solo principal e intereses. Incluye cuatro componentes, y dos de ellos van a tu cuenta escrow. Es fundamental entender esto para no sorprenderte cuando tu pago suba.
P — Principal
La parte que reduce el saldo de tu préstamo. Al inicio es poca; con el tiempo crece (amortización). No va a escrow.
I — Interest (Intereses)
Lo que le pagas al prestamista por usar su dinero. Al inicio es la parte más grande del pago. No va a escrow.
T — Taxes (Impuestos)
Impuestos de propiedad del condado. Va a escrow. Tu servicer los paga cuando vencen (generalmente 1-2 veces al año).
I — Insurance (Seguro)
Seguro de vivienda (homeowner's insurance) + PMI si aplica. Va a escrow. Tu servicer paga la prima cuando vence anualmente.
¿Por qué subió mi pago de hipoteca? (Escrow Analysis)
Si tu pago mensual subió y tienes una hipoteca de tasa fija, la causa casi siempre es un ajuste de escrow. Tu servicer hace un análisis anual de la cuenta y ajusta tu pago mensual si los costos cambiaron.
Las 3 razones más comunes
1. Subieron tus property taxes: Si el condado aumentó el valor tasado de tu propiedad o subió la tasa fiscal, tus impuestos suben y tu escrow también. Puedes contrarrestar esto aplicando al homestead exemption si aún no lo has hecho, o protestando el valor tasado ante el appraisal district.
2. Subió tu seguro de vivienda: Las primas de homeowner's insurance han subido significativamente en estados como Florida y Texas. Un aumento de $500/año en tu prima se traduce en ~$42/mes adicionales en tu escrow.
3. Escrow shortage (faltante): Si tu servicer pagó más de lo que tenía acumulado en la cuenta, hay un faltante que divide en 12 cuotas adicionales. Puedes pagar el shortage de una vez para evitar el aumento mensual.
Escrow durante el proceso de compra
Cuando compras una casa, el proceso de escrow comienza cuando el vendedor acepta tu oferta y termina en el cierre (closing). Durante este período, un escrow officer o closing agent neutral administra la transacción.
Tú depositas tu earnest money (depósito de buena fe) en la cuenta escrow. El escrow officer coordina la inspección, la tasación, la búsqueda de título y todos los documentos necesarios. Una vez que todas las condiciones del contrato se cumplen — financiamiento aprobado, inspección satisfactoria, título limpio — el escrow officer programa el cierre, desembolsa los fondos al vendedor y registra la escritura a tu nombre.
Al cierre también deberás pagar un depósito inicial de escrow para establecer tu cuenta de impuestos y seguro. Según la CFPB, tu prestamista puede pedirte suficiente para cubrir los gastos desde la última fecha de pago hasta tu primer pago de hipoteca, más un colchón de máximo 2 meses de reserva. Este monto aparece en la Sección G de tu Closing Disclosure. Consulta la guía del proceso de cierre para más detalles sobre cada paso.