Checklist: ¿Tienes Todo para Comprar Casa con ITIN?
Marca cada requisito que ya cumples. La barra de progreso te muestra qué tan cerca estás de poder aplicar:
Requisitos del Préstamo ITIN vs Convencional
Comparativa directa para que veas las diferencias reales entre un préstamo ITIN y las alternativas:
| Requisito | Préstamo ITIN (Non-QM) | FHA (con SSN) | Convencional |
|---|---|---|---|
| Identificación | ITIN + pasaporte | SSN obligatorio | SSN obligatorio |
| Enganche mínimo | 15-20% (algunos 10%) | 3.5% (score 580+) | 3-5% |
| Credit score | 500+ o alternativo | 580+ (500 con 10%) | 620+ |
| Declaraciones de impuestos | 2 años con ITIN | 2 años con SSN | 2 años con SSN |
| Tasa de interés | 7-9% | 6-7% | 6-7% |
| PMI requerido | Generalmente no | Sí (MIP) | Sí si <20% enganche |
| Tipo de propiedad | 1-4 unidades, condo, townhouse | Residencia principal | Todas |
| Self-employed | Bank statements 12-24 meses | Tax returns 2 años | Tax returns 2 años |
| Respaldado por | Portfolio lender / Non-QM | FHA / Gobierno | Fannie Mae / Freddie Mac |
Datos orientativos basados en análisis de prestamistas ITIN (FNBA, New American Funding, ACRA Lending) y fuentes federales (CFPB, HUD). Las condiciones varían por prestamista.
Los 7 Pasos para Comprar Casa con ITIN
El proceso completo desde cero hasta las llaves de tu casa. Cada paso tiene su timeline realista y lo que necesitas preparar:
Obtener tu ITIN
Si aún no tienes ITIN, solicítalo al IRS con el Formulario W-7, tu pasaporte vigente y una declaración de impuestos. Puedes hacerlo a través de un Certifying Acceptance Agent (CAA) en tu ciudad — son oficinas de impuestos autorizadas por el IRS para tramitar ITINs sin que envíes tu pasaporte original por correo. El proceso toma entre 7 y 11 semanas.
El error más común que vemos es que la gente solicita el ITIN y espera a tenerlo para empezar a hacer todo lo demás. No — mientras esperas el ITIN puedes abrir cuenta bancaria con matrícula consular y empezar a ahorrar.
Declarar impuestos al menos 2 años
Este es el requisito que más tiempo toma y el que más hispanos no anticipan. La gran mayoría de prestamistas ITIN exigen al menos 2 declaraciones de impuestos anuales (Form 1040 con tu ITIN). Esto demuestra ingresos estables y cumplimiento fiscal. Si trabajas con W-2, tu empleador ya reporta al IRS — solo necesitas declarar. Si eres self-employed (landscaping, limpieza, construcción), tus ingresos se reportan en Schedule C.
Lo que nadie te dice: si empezaste a trabajar a mediados de año, tu primera declaración puede mostrar ingresos de solo 6 meses — algunos prestamistas aceptan esto, pero te pedirán más enganche o mejor score como compensación.
Construir crédito o historial alternativo
Si no tienes credit score FICO, los prestamistas ITIN aceptan historial alternativo: 12 meses consecutivos de pagos puntuales de renta, facturas de servicios (luz, agua, gas), teléfono y seguros. Guarda TODOS los recibos.
Si quieres construir score FICO, la ruta más rápida es: (1) abrir cuenta bancaria, (2) obtener tarjeta de crédito secured con depósito de $200-$500, (3) usar el 10-20% del límite cada mes, (4) pagar el 100% del balance a tiempo. En 6-12 meses puedes tener 620+, que es suficiente para la mayoría de prestamistas ITIN. Algunas credit unions de la red Juntos Avanzamos ofrecen tarjetas secured con ITIN.
Ahorrar enganche y costos de cierre
El enganche típico para préstamo ITIN es 15-20% del precio de la propiedad. Algunos prestamistas aceptan 10% con excelente crédito; otros piden 25% si no tienes score FICO. Además del enganche, necesitas cubrir los costos de cierre (2-6% del valor): tasación, estudio de títulos, seguro de título, impuestos prepagados, y fees del prestamista.
Ejemplo concreto para una casa de $300,000: enganche al 20% = $60,000 + costos de cierre al 3% = $9,000 + reservas 3 meses = $4,500. Total necesario: ~$73,500. El dinero del enganche debe estar seasoned — en tu cuenta bancaria al menos 60 días antes de aplicar. No deposites una cantidad grande de efectivo justo antes de aplicar, levanta red flags.
Encontrar prestamista y obtener pre-aprobación
No todos los bancos ofrecen préstamos ITIN — los grandes (Chase, Wells Fargo, Bank of America) generalmente no. Busca prestamistas especializados en Non-QM: First National Bank of America (disponible en todo USA, 15% mínimo), New American Funding (programa latino), credit unions comunitarias de la red Juntos Avanzamos, y brokers hipotecarios con experiencia en ITIN.
Compara al menos 3 prestamistas — las tasas ITIN varían significativamente (7% a 9%+). Una diferencia de 1% en una hipoteca de $240,000 a 30 años equivale a ~$57,000 más en intereses totales. La pre-aprobación toma 1-2 días hábiles con documentación completa y te da una carta que indica cuánto puedes gastar — los vendedores la exigen antes de aceptar ofertas.
Buscar casa y hacer oferta
Con la carta de pre-aprobación en mano, trabaja con un agente de bienes raíces con experiencia en compradores ITIN. La National Association of Hispanic Real Estate Professionals (NAHREP) tiene un directorio de agentes hispanos especializados. Busca propiedades en portales como MLS, Realtor.com, Redfin y Zillow dentro de tu presupuesto pre-aprobado.
Cuando encuentres la casa, tu agente presenta la oferta al vendedor. Incluye la carta de pre-aprobación, monto ofertado, condiciones (inspección, tasación, contingencias), y el depósito de garantía (earnest money, generalmente 1-3% del precio) que se deposita en una cuenta escrow. La negociación puede tomar 1-2 semanas.
Proceso de cierre y llaves
Desde la oferta aceptada hasta el cierre: 30-45 días. Durante este tiempo ocurren: tasación de la propiedad (el prestamista la ordena para verificar el valor), inspección de la casa (tú la ordenas para detectar problemas), estudio de títulos (verifica que la propiedad no tiene gravámenes o deudas ocultas), y underwriting final del préstamo.
En el día del cierre firmas los documentos legales (nota promisoria, hipoteca, declaraciones de cierre), pagas el enganche y costos de cierre restantes, y recibes las llaves. Una title company o abogado supervisa todo el proceso. Para residencias principales, tienes un período de 3 días hábiles donde puedes cancelar sin penalidad (right of rescission). Después de eso, eres oficialmente dueño de tu casa.
Bancos y Prestamistas que Aceptan ITIN
No todos los prestamistas ofrecen hipotecas ITIN. Estos son los más reconocidos con programas activos:
| Prestamista | Enganche mín. | Cobertura | Destaca por |
|---|---|---|---|
| First National Bank of America | 15% | Todo USA | Sin PMI, tasa fija 15-30 años, acepta sin credit score |
| New American Funding | 15-20% | Mayoría de estados | Programa latino, servicio en español |
| ACRA Lending | 20% | 37 estados | Score mínimo 500, acepta bank statements |
| Credit unions Juntos Avanzamos | Varía | Por estado | Tasas competitivas, orientación en español |
| Brokers hipotecarios Non-QM | 10-25% | Varía | Acceso a múltiples prestamistas, comparan por ti |
Datos verificados en sitios oficiales de cada prestamista. Condiciones sujetas a cambio — verifica siempre directamente antes de aplicar.
Lo que Debes Saber Antes de Comprar — Errores que Paralizan
Comprar casa con ITIN no es solo posible — es un movimiento financiero inteligente si lo haces bien. Pero hay errores que vemos repetirse constantemente y que retrasan o destruyen el proceso.
El error más costoso no es la falta de dinero sino la falta de preparación documental. Muchos hispanos llegan al prestamista con el enganche listo pero sin las 2 declaraciones de impuestos, y descubren que tienen que esperar 1-2 años más. Otros depositan $30,000 en efectivo en su cuenta una semana antes de aplicar y el underwriter rechaza el préstamo porque los fondos no están seasoned. Y el error más doloroso: aceptar la primera tasa que les ofrecen sin comparar — hemos visto diferencias de $400-$600 mensuales entre prestamistas para el mismo perfil.
La realidad es que un hispano preparado — con ITIN activo, 2 años de taxes, crédito construido y enganche seasoned — tiene las mismas probabilidades de aprobación que cualquier otro comprador. Los préstamos ITIN existen porque representan un mercado de miles de millones de dólares para los prestamistas. No te están haciendo un favor — es un negocio, y tú eres el cliente. Negocia como tal.
Otro punto que pocos mencionan: ser propietario no afecta tu estatus migratorio en ningún sentido. Los prestamistas no reportan a ICE. La Fair Housing Act te protege contra discriminación. Y si se aprueba una reforma migratoria, ser propietario de vivienda demuestra arraigo y responsabilidad fiscal — factores que históricamente han sido considerados favorablemente.