Inspección de Casa — Checklist de 40 Puntos que Debes Revisar
La inspección de $300-$500 te ahorra un promedio de $14,000 en negociación. Usa este checklist de 40 puntos para asegurarte de que nada se escape — desde la foundation hasta el techo.
Extractor de cocina ventila al exterior (no recircula)
Caulking/sellado alrededor de tinas, duchas y lavamanos en buena condición
Toilets firmes (no se mueven), sin fugas en la base, flush funcional
Ventilación en baños funciona — extractor enciende y ventila
🛡️ 8. SEGURIDAD Y EXTRAS (4 puntos)
Sin evidencia de plagas — termitas, ratones, cucarachas (excrementos, daño en madera)
Aislamiento (insulation) adecuado en ático — sin gaps ni daño
Deck/patio en buena condición — sin madera podrida, barandales firmes
Cerca/fence, cobertizo, driveway — condición general aceptable
🚨 5 Red Flags que Son Deal-Breakers
Estos problemas son tan graves y costosos que deberías considerar seriamente retirarte de la compra o exigir una reducción significativa de precio.
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Problemas de foundation
Grietas horizontales, hundimiento, paredes arqueadas. Reparación: $5,000-$30,000. Puede indicar problemas estructurales que empeoran con el tiempo. Pide evaluación de ingeniero estructural ($300-$500).
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Panel eléctrico Federal Pacific o Zinsco
Estos paneles tienen tasas de falla de breakers del 25-60%. Riesgo de incendio. Reemplazo: $1,500-$4,000. Si la casa tiene knob-and-tube wiring (pre-1950), el rewiring completo cuesta $8,000-$20,000.
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Daño activo de agua o moho
Manchas en techo, burbujas en paredes, olor a humedad. Remediación de moho: $1,500-$9,000. El daño de agua puede indicar problemas de techo, plomería o drenaje que seguirán causando daño.
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Techo al fin de su vida
Tejas curvadas, granulado en canalones, 20+ años de edad. Reemplazo: $8,000-$25,000. Si faltan menos de 3 años de vida útil, pide reducción de precio o reemplazo antes del cierre.
🚨 Quinta red flag: problemas de sewer/alcantarillado. Si la casa tiene 25+ años, pide un sewer scope ($250-$400). Un colapso de línea de sewer cuesta $5,000-$15,000 de reparar. Es la inspección adicional con mayor ROI. El inspector estándar NO revisa esto.
Cómo Negociar con los Resultados de la Inspección
Según NAR, los compradores que negocian con resultados de inspección ahorran un promedio de $14,000. La inspección es tu segunda y mejor oportunidad de negociar después de la oferta inicial. Enfócate en problemas de seguridad y estructura, no en cosméticos.
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Pide que el vendedor repare
Para problemas de seguridad (eléctrico, plomería, techo con gotera activa). El vendedor contrata al profesional y repara antes del cierre. Verificas en el walk-through final.
💵
Pide crédito al cierre
Si prefieres controlar las reparaciones tú mismo. El vendedor te da un crédito en closing que reduce lo que pagas de tu bolsillo. Más flexible y tú eliges al contratista.
📉
Pide reducción de precio
Para problemas grandes (techo, HVAC, foundation). Si el techo necesita $15K de reemplazo, pide $15K menos del precio. Combina con datos del evaluador de oferta.
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Retírate si es necesario
Si el vendedor no negocia en problemas graves, tu contingencia de inspección te protege. Recuperas tu earnest money y buscas otra casa. No te cases con una casa problemática.
Preguntas frecuentes
Promedio nacional: $300-$500 ($296-$424 según Bankrate). Casas grandes o antiguas: $450-$600. Add-ons: radón $150-$200, sewer scope $250-$400, moho $300-$500, termitas $75-$150. El comprador paga. Es un retorno de 35x ($400 inspección → $14,000 ahorro promedio según NAR).
$14,000 promedio de ahorro en negociación (NAR). Además, te protege de comprar una casa con problemas de $10K-$50K que descubrirías después del cierre sin poder hacer nada. La inspección de $400 es la mejor inversión del proceso de compra.
Sí, siempre. Bloquea 2-4 horas. Haz preguntas, ve los problemas directamente, aprende sobre mantenimiento. El reporte por sí solo no transmite la severidad como verlo en persona. Lleva este checklist y tu teléfono para fotos.
Interior de paredes, moho, radón, asbesto, plomo, termitas, calidad del agua, sistema séptico, piscinas, y áreas inaccesibles. Pide inspecciones adicionales según la casa. Casa pre-1978: prueba de plomo. Casa 25+ años: sewer scope. Zona húmeda: moho.
Sí. Pide reparaciones, crédito al cierre, o reducción de precio. Enfócate en seguridad y estructura, no cosméticos. Presenta estimados de contratistas. Usa el evaluador de oferta para calcular cuánto pedir.
NUNCA. Ni en mercado competitivo. Puedes hacer "inspección informativa" (no negocias pero puedes retirarte). Saltarte la inspección por $400 puede costarte $30K-$50K. Es la peor decisión financiera que un comprador puede tomar.
Radón: zona 1 EPA. Sewer scope: casa 25+ años. Termitas: sur y oeste de EE.UU. Moho: signos de humedad. Pozo/séptico: si no hay servicio municipal. Asbesto: casa pre-1980. Plomo: casa pre-1978. Tu inspector te recomienda cuáles necesitas.
Foundation con grietas horizontales ($5K-$30K), panel Federal Pacific/Zinsco (riesgo incendio, $1.5K-$4K), daño activo de agua/moho ($1.5K-$9K remediación), techo al fin de vida ($8K-$25K), y colapso de sewer ($5K-$15K). Estos son deal-breakers potenciales.