Calculadora de Impuestos sobre Rental Income
Ingresa los datos de tu propiedad y calcula cuánto pagarás (o ahorrarás) en impuestos federales después de deducciones y depreciación:
Schedule E — El Formulario para Ingresos de Alquiler
El Schedule E (Form 1040) es donde reportas los ingresos y gastos de tu propiedad de alquiler. Se adjunta a tu declaración anual. La estructura es sencilla:
| Línea | Concepto | Ejemplo ($300K propiedad, $2,000/mes renta) |
|---|---|---|
| 3 | Renta bruta recibida | $24,000 |
| 5-19 | Gastos deducibles (ver sección siguiente) | −$22,200 |
| 20 | Depreciación (27.5 años) | −$8,727 |
| 21 | Ingreso neto (o pérdida) | −$6,927 |
En este ejemplo, aunque recibiste $24,000 de renta, las deducciones y la depreciación generan una pérdida fiscal de $6,927. Si participas activamente y tu AGI es menor a $100,000, puedes deducir esta pérdida contra tu salario u otros ingresos. Más detalles sobre Schedule E en IRS.gov.
Deducciones Permitidas para Landlords
Estas son las deducciones que puedes restar de tu renta bruta en el Schedule E. Mantener documentación de cada gasto es esencial:
🏦 Intereses de hipoteca
Todo el interés que pagas en la hipoteca de la propiedad de inversión es deducible. Recibes un Form 1098 de tu prestamista cada enero con el total. Generalmente es la deducción más grande los primeros años del préstamo.
🏛️ Impuestos de propiedad
El property tax que pagas al condado es deducible como gasto de la propiedad de inversión. No confundir con el límite SALT de $10,000 — ese aplica a tu residencia personal, no a propiedades de inversión.
📉 Depreciación
Deducción "fantasma" de $8,727/año en un edificio de $240K (27.5 años). No gastas dinero real — el IRS te permite deducir el desgaste del edificio. La ventaja fiscal más poderosa. Ver sección detallada abajo.
🔧 Reparaciones y mantenimiento
Pintar, arreglar grifos, reparar pisos, cambiar cerraduras, fumigación, limpieza entre inquilinos. Deducibles al 100% en el año que se hacen. Diferente de mejoras capitales (ver abajo).
👤 Property management
Honorarios del property manager (típico: 8-10% de la renta mensual). Si contratas a alguien para gestionar la propiedad, sus fees son deducibles. También incluye software de gestión (Buildium, AppFolio, etc.).
🛡️ Seguro
Seguro de propietario (homeowner's/landlord insurance) y seguro umbrella si aplica. También es deducible el seguro contra inundaciones y cualquier seguro relacionado con la propiedad de inversión.
✈️ Gastos de viaje
Si viajas a la propiedad para inspecciones, reparaciones o gestión, puedes deducir millaje (tasa estándar IRS), vuelos, hospedaje y comidas (50%). Mantén un registro detallado de cada viaje con propósito documentado.
📋 Profesionales
Honorarios de CPA, abogado, preparador de impuestos, consejero financiero — todo relacionado con la propiedad de inversión. También gastos de formación (cursos, libros, membresías de asociaciones de landlords).
Depreciación — La Deducción Más Poderosa
La depreciación te permite deducir el costo del edificio (no del terreno) durante 27.5 años para propiedades residenciales. Es una deducción "en papel" — no gastas dinero real, pero reduce tu ingreso gravable significativamente:
| Concepto | Cálculo | Ejemplo |
|---|---|---|
| Precio de compra | Total pagado | $300,000 |
| Valor del terreno | Según appraisal (típico 15-25%) | −$60,000 |
| Base depreciable | Precio − terreno | $240,000 |
| Deducción anual | Base ÷ 27.5 | $8,727/año |
| Ahorro fiscal estimado | Deducción × tasa marginal (22%) | ~$1,920/año en impuestos |
Reparación vs mejora capital
- Reparaciones: mantienen la propiedad → deducibles al 100% ese año (pintar, arreglar grifo, reparar piso)
- Mejoras capitales: aumentan valor o vida útil → se deprecian sobre su vida útil (techo nuevo: 27.5 años; HVAC: 27.5 años; electrodomésticos: 5-7 años; alfombras: 5 años)
Ingreso Pasivo vs Participación Activa
El IRS distingue entre participación pasiva y activa. Esto importa porque determina si puedes deducir pérdidas de alquiler contra tu salario:
✅ Participación activa
Tú decides sobre inquilinos, apruebas reparaciones, estableces la renta. Puedes deducir hasta $25,000 en pérdidas contra otros ingresos si tu AGI es menor a $100,000. Esta deducción se reduce gradualmente entre $100K y $150K de AGI y desaparece arriba de $150K.
❌ Participación pasiva
No participas en la gestión (inversión pura, property manager toma todas las decisiones). Las pérdidas de alquiler solo se pueden usar contra otros ingresos pasivos. Las pérdidas no utilizadas se acumulan y se pueden usar al vender la propiedad. Excepción: profesionales inmobiliarios (Real Estate Professional status).
Cuando Vendes — Ganancias de Capital e Intercambio 1031
Impuesto sobre ganancias de capital
Cuando vendes tu propiedad de inversión, pagas impuesto sobre la ganancia (precio de venta − base ajustada). Si mantuviste más de 1 año: tasas de capital gains a largo plazo (0%, 15% o 20% según tu ingreso). Menos de 1 año: se grava como ingreso ordinario. Además, debes la depreciation recapture al 25% sobre la depreciación acumulada.
Intercambio 1031 — diferir impuestos
La Sección 1031 del IRC permite diferir (posponer) el impuesto sobre ganancias si reinviertes en otra propiedad de inversión "similar" (like-kind). Reglas estrictas:
- 45 días para identificar la nueva propiedad (máximo 3 opciones)
- 180 días para cerrar la compra de la nueva propiedad
- Un intermediario calificado (QI) debe manejar los fondos — tú no puedes tocar el dinero
- Solo aplica a propiedades de inversión o negocio — no a residencia principal
- El valor de la nueva propiedad debe ser igual o mayor que la vendida
El 1031 permite crecer tu cartera inmobiliaria sin pagar impuestos sobre ganancias hasta que eventualmente vendas sin reinvertir. Más info en IRS Pub. 544.
FIRPTA — si eres no residente fiscal
Si vendes siendo extranjero no residente fiscal de USA, FIRPTA requiere que el comprador retenga el 15% del precio de venta y lo envíe al IRS. Si tu ganancia real es menor, puedes solicitar reembolso presentando tax return. Si eres residente fiscal (vives en USA con ITIN), FIRPTA generalmente no aplica. Más en IRS.gov/FIRPTA.
Registros que Debes Mantener como Landlord
- Recibos de todos los gastos. Reparaciones, materiales, servicios profesionales, viajes. Guarda recibos físicos o digitales (apps como Expensify o QuickBooks). El IRS puede auditar hasta 3 años atrás (6 si sospecha error sustancial).
- Registro de ingresos de renta. Cuánto recibiste de cada inquilino, cada mes. Incluye depósitos de seguridad (no son ingreso hasta que los retienes). Si recibes renta en cash, documenta cada transacción.
- Contrato de alquiler (lease). Para cada inquilino. Documenta monto de renta, depósito, duración, y responsabilidades de mantenimiento.
- Registro de depreciación. Fecha de compra, precio, valor del terreno, mejoras capitales y sus fechas. Tu CPA lo necesita cada año. Usa el formulario Form 4562 para calcular depreciación.
- Formularios fiscales recibidos. 1098 (intereses hipoteca), 1099-MISC (si recibes renta de inquilino comercial), estados de cuenta de property manager.
- Cuenta bancaria separada. Todos los ingresos de renta y gastos de la propiedad deben pasar por una cuenta separada — personal y de inversión nunca deben mezclarse, especialmente si operas con LLC.