Calculadora de Cash Flow para Rental Property
Ingresa los datos de la propiedad y descubre si genera cash flow positivo, cuál es el cap rate y tu retorno cash-on-cash:
⚠️ Estimación simplificada. Incluye 5% vacancia, 10% mantenimiento y 8% property management como estándar conservador. No incluye depreciación fiscal. Consulta con un CPA para análisis completo.
Cómo Analizar una Rental Property — Las 3 Métricas Clave
📏 Regla del 1%
Filtro rápido: renta mensual debe ser al menos 1% del precio. Casa de $200K → renta mínima $2,000/mes. Si no cumple 0.8%, probablemente no genera cash flow con hipoteca. En mercados caros (CA, NY) pocas la cumplen. En Midwest y Sur: muchas la superan.
📊 Cap Rate
NOI ÷ precio × 100. Mide el retorno sin considerar financiamiento. Un cap rate de 7%+ es bueno para residencial. Menos de 5% generalmente no funciona con hipoteca. NOI = renta bruta − gastos operativos (sin hipoteca). Compara cap rates entre propiedades para elegir la mejor.
💰 Cash-on-Cash Return
Cash flow anual ÷ efectivo invertido × 100. Mide el retorno sobre TU dinero (enganche + costos de cierre). Ejemplo: cash flow $4,800/año con $50,000 invertidos = 9.6% CoC return. Meta: 8%+ es bueno, 10%+ es excelente. Incluye apalancamiento (hipoteca).
💡 Consejo: Usa las tres métricas juntas. La regla del 1% filtra rápido. El cap rate compara propiedades sin financiamiento. El cash-on-cash return muestra tu retorno real con la hipoteca. Una propiedad puede tener cap rate mediocre pero buen CoC si el apalancamiento es favorable.
Gastos Reales de una Rental Property — No Subestimes
El error más común de landlords nuevos: calcular solo renta − hipoteca. Estos son TODOS los gastos que debes considerar:
| Gasto | % de renta bruta | En renta de $2,000/mes | Notas |
|---|---|---|---|
| Vacancia | 5% | $100/mes | ~18 días vacantes/año. Más alto en mercados con alta rotación |
| Reparaciones | 10% | $200/mes | Grifos, electricidad, pintura, cerraduras. Lo cotidiano |
| CapEx (reservas) | 5-8% | $100-$160/mes | Techo, HVAC, calentador agua, electrodomésticos grandes |
| Property management | 8-12% | $160-$240/mes | Si contratas PM. Si autogesionas: $0 pero tu tiempo |
| Property tax | Variable | $200-$500/mes | Varía por estado/condado. TX alto, FL moderado |
| Seguro landlord | Variable | $80-$150/mes | Más caro que homeowner's regular + umbrella recomendado |
| HOA (si aplica) | Variable | $0-$400/mes | Condos y townhouses. Verifica restricciones de renta |
| TOTAL reservas | ~35-45% | $840-$1,650/mes | De $2,000 de renta, solo $350-$1,160 es cash flow real |
Screening de Inquilinos — Proteger tu Inversión
Un mal inquilino puede costarte $5,000-$20,000 en daños, renta impaga y costos legales de desalojo. Un buen screening es tu mejor protección:
- Verificación de crédito e historial. Score crediticio + historial de pagos. Busca patrones de pagos atrasados, colecciones y bancarrotas. Servicios: TransUnion SmartMove ($25-$40), RentPrep ($21), Avail (gratis básico). Es legal cobrar al inquilino en la mayoría de estados.
- Verificación de ingresos. Regla estándar: ingreso bruto mensual debe ser al menos 3 veces la renta. Pide 2-3 pay stubs recientes, carta de empleo, o tax returns si es autónomo. Llama al empleador para confirmar.
- Historial de rentas anteriores. Contacta los últimos 2-3 landlords. Pregunta: ¿pagó a tiempo? ¿Dejó daños? ¿Le rentarías de nuevo? No solo confíes en el landlord actual (podría querer que el inquilino se vaya).
- Verificación de antecedentes. Antecedentes criminales y desalojos previos. Ojo: las leyes de Fair Housing prohíben discriminar por raza, religión, origen nacional, sexo, discapacidad o situación familiar. Aplica criterios consistentes a todos los aplicantes.
- Entrevista personal. Observa: ¿llega a tiempo? ¿Es respetuoso? ¿Hace preguntas razonables sobre la propiedad? La primera impresión importa pero nunca sustituye la verificación formal. Documenta todo.
Autogestión vs Property Manager
| Factor | Autogestión | Property Manager |
|---|---|---|
| Costo | $0 (tu tiempo) | 8-12% renta + fee colocación (50-100% primer mes) |
| Tiempo | 5-10 hrs/mes + emergencias 24/7 | Mínimo — solo supervisión |
| Screening | Tú lo haces (servicios $25-$40) | Incluido |
| Mantenimiento | Tú coordinas reparadores | Red de contratistas incluida |
| Legal | Debes conocer leyes de tu estado | Experiencia en leyes locales |
| Ideal para | 1-3 propiedades cercanas, primera inversión | Propiedades lejos, múltiples propiedades, sin tiempo |
💡 Consejo para hispanos con ITIN: Si autogesionas, documenta todo por escrito (en inglés y español si el inquilino habla español). Usa un lease standard de tu estado. Abre una cuenta bancaria separada para la propiedad (la LLC debe tener su propia cuenta). Esto protege tu inversión y facilita la declaración de impuestos. Consulta nuestra guía de LLC para bienes raíces.
Paso a Paso — Tu Primera Rental Property
- Define tu presupuesto y financiamiento. Con ITIN: 20-25% enganche + costos de cierre + reservas de 6 meses. Para propiedad de $250K: ~$65K-$80K mínimo. Consulta nuestra guía de down payment y bancos ITIN.
- Elige tu mercado. Busca: regla del 1%, vacancia bajo 5%, crecimiento poblacional, diversidad económica, leyes landlord-friendly. No compres en tu ciudad solo porque la conoces — los números deben funcionar.
- Analiza propiedades. Usa la calculadora de arriba para cada propiedad que consideres. Compara cap rate, CoC return y cash flow. Visita la propiedad o contrata inspector local si compras a distancia.
- Forma tu LLC antes de comprar. Protege tus bienes personales. Compra directamente a nombre de la LLC si es posible. Consulta nuestra guía de LLC.
- Cierra y prepara la propiedad. Reparaciones necesarias, limpieza profunda, fotos profesionales para el listing. Establece la renta basándote en comparables del mercado (Zillow Rentals, Rentometer, MLS).
- Encuentra inquilino con screening riguroso. Publica en Zillow, Facebook Marketplace, Craigslist y Apartments.com. Haz screening completo (ver sección arriba). Firma lease antes de entregar llaves.
- Gestiona como negocio. Cuenta bancaria separada, registros de todo, reservas para vacancia/reparaciones/CapEx, y declaración fiscal con Schedule E. Consulta nuestra guía de impuestos sobre alquiler.
Preguntas Frecuentes — Rental Property
Renta mensual debe ser al menos 1% del precio. Casa $200K → renta mín. $2,000/mes. Filtro rápido. En mercados caros pocas la cumplen. Si no cumple 0.8%, probablemente no genera cash flow positivo.
NOI ÷ precio × 100. NOI = renta bruta − gastos operativos (sin hipoteca). Cap rate 7%+ es bueno para residencial. Menos de 5% generalmente no funciona con financiamiento.
Conservador: 5% vacancia + 10% mantenimiento + 5-8% CapEx + 8-10% PM = 28-33% de renta bruta. No te saltes las reservas — una reparación de $5K sin fondo convierte un año rentable en pérdida.
Sí. ITIN Non-QM (20-25% eng.), DSCR loans (basados en renta), hard money, o contado. Score 660+. Más en guía de inversión ITIN y bancos ITIN.
Crédito + empleo (ingreso ≥ 3x renta) + historial de rentas anteriores + antecedentes + entrevista. Servicios: TransUnion SmartMove, RentPrep, Avail. $25-$40. Legal cobrar al inquilino en la mayoría de estados.
PM: 8-12% renta + fee colocación. Conviene si múltiples propiedades o no vives cerca. Autogestión: $0 pero 5-10 hrs/mes + emergencias 24/7. Primera propiedad: autogestionar para aprender.
Altamente recomendable. Protege bienes personales, ventajas fiscales, facilita gestión. Residencia personal → nombre personal. Inversión → LLC. Más en guía LLC bienes raíces.
Alta demanda de renta, precios accesibles (regla 1%), vacancia <5%, diversidad económica, leyes landlord-friendly. TX, FL, GA, TN, IN, OH tienen mercados con buenos números. Evita mercados donde precios son altos pero rentas no compensan.