💰 Calculadora Fix-and-Flip
Analiza si un deal vale la pena antes de pedir el hard money loan. Usa la regla del 70% como guía.
Analizador de Rentabilidad Flip
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¿Qué es un hard money loan?
Un hard money loan (préstamo de dinero duro) es un préstamo a corto plazo respaldado por el valor de una propiedad inmobiliaria, no por el crédito ni los ingresos del prestatario. Los ofrecen prestamistas privados (no bancos) y se usan principalmente para inversión inmobiliaria: fix-and-flip, compras en subasta, bridge financing y la estrategia BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat).
Para inversores hispanos con ITIN, los hard money loans son especialmente atractivos porque la aprobación es asset-based (basada en la propiedad): no requieren SSN, W-2, tax returns ni verificación de empleo. Lo que importa es el valor de la propiedad, tu down payment y un plan claro para pagar el préstamo (exit strategy).
Cierre en 3-14 días
Vs 30-45 días de un banco. Ideal para subastas de foreclosure, ofertas competitivas y deals time-sensitive donde la velocidad es la ventaja.
Sin verificación de ingresos
No necesitas W-2, tax returns ni employment verification. El lender evalúa la propiedad, tu down payment y tu exit strategy. Perfecto para inversores con ITIN.
Solo intereses (interest-only)
Pagas solo intereses durante el plazo del préstamo. El principal se paga al final (balloon payment) cuando vendes o refinancias. Mantiene tu cash flow durante la renovación.
Financia la renovación
Muchos lenders financian hasta 100% de los costos de rehab además del precio de compra (hasta el LTV máximo). Los fondos de rehab se desembolsan en "draws" según avanza la obra.
Hard Money vs Hipoteca ITIN vs DSCR — Comparación
| Factor | Hard Money | Hipoteca ITIN | DSCR Loan |
|---|---|---|---|
| Plazo | 6-36 meses | 15-30 años | 30 años |
| Tasa | 10-13% | 7.5-9.5% | 7-9% |
| Enganche | 20-35% | 10-20% | 20-25% |
| Cierre | 3-14 días | 30-60 días | 21-45 días |
| Verificación | Solo propiedad | Tax returns / bank stmt | Solo renta de propiedad |
| Uso | Flip / BRRRR / bridge | Residencia principal | Rental property |
| Con ITIN | Sí — asset-based | Sí — Non-QM | Sí — algunos lenders |
La estrategia BRRRR combina hard money + DSCR: compras con hard money, renuevas, colocas inquilinos, refinancias a un DSCR loan permanente basado en la renta, y repites con otra propiedad. Consulta nuestra guía de rental property para la fase de DSCR. Compara prestamistas ITIN en el comparador de bancos ITIN.
La regla del 70% — Tu protección contra malos deals
La regla del 70% es la fórmula que usan los inversores experimentados para determinar el precio máximo que deben pagar por una propiedad para asegurar margen de ganancia después de todos los costos.
Ejemplo: Si el ARV (valor después de reparación) es $300,000 y la renovación cuesta $50,000:
Precio máximo = ($300,000 × 0.70) − $50,000 = $160,000
Ese 30% de margen cubre: intereses del hard money (~$12,000), closing costs de compra (~$5,000), closing costs de venta (~$18,000), comisión del agente (~$15,000), imprevistos (~$7,000) y tu ganancia (~$33,000).
Si el vendedor pide más de $160,000 en este ejemplo, el deal pierde margen. No te enamores de ninguna propiedad — deja que los números decidan. Usa la calculadora de arriba para analizar cada deal antes de ofertar.
Riesgos del hard money y cómo mitigarlos
Retrasos en renovación
Cada mes extra son $1,500-$2,500+ en intereses. Mitigación: presupuesto realista, contratista confiable con timeline escrito, y 15% de contingencia en costos de rehab.
El mercado baja
Si el valor baja durante tu proyecto, tu ganancia se evapora. Mitigación: usa la regla del 70%, investiga comps recientes, y no asumas apreciación futura en tus cálculos.
Costos ocultos
Permisos, inspecciones, utilities, seguro de construcción, holding costs. Mitigación: presupuesta TODOS los costos antes de ofertar, incluyendo 6 meses de holding costs.
Ejecución del lender
Si no pagas o vences el plazo sin extensión, el lender ejecuta y pierdes tu inversión. Mitigación: exit strategy clara, extensión negociada en el contrato, y siempre ten plan B.