Evaluador de Elegibilidad para Reverse Mortgage
Responde 4 preguntas y descubre si calificas para un reverse mortgage y qué opciones tienes:
Cómo Funciona el Reverse Mortgage — En Español
En una hipoteca normal, tú pagas al banco cada mes. En un reverse mortgage, el banco te paga a ti — conviertes el equity de tu casa en efectivo sin venderla. Así funciona:
💵 Recibes dinero
Accedes a una porción del equity de tu casa como: línea de crédito (retiras cuando necesites), pagos mensuales fijos (como una pensión), suma global (todo de una vez), o combinación. La línea de crédito crece con el tiempo — cuanto más esperes, más disponible.
🏠 Sigues viviendo ahí
Tú sigues siendo el dueño y vives en tu casa. No vendes nada. El título permanece a tu nombre. Solo debes: mantener la casa, pagar property taxes y seguro, y vivir ahí como residencia principal.
$0 pagos mensuales
No haces pagos de hipoteca mensuales. El saldo del préstamo crece con el tiempo (intereses + fees se suman al balance). Puedes hacer pagos voluntarios en cualquier momento sin penalidad.
🛡️ Non-recourse
Ni tú ni tus herederos pueden deber más que el valor de la casa al momento de la venta. Si el saldo del préstamo supera el valor de la casa, el seguro FHA cubre la diferencia. Es la protección más importante del HECM.
Requisitos para HECM (FHA Reverse Mortgage)
| Requisito | HECM (FHA) | Propietario (Jumbo) |
|---|---|---|
| Edad mínima | 62 años | 55-62+ (varía) |
| Estatus | Ciudadano o Green Card (desde ML 2025-09) | Varía por prestamista |
| Propiedad | Residencia principal, 1-4 unidades, condos FHA | Más flexible |
| Equity mínimo | ~40-60% (depende de edad/tasa) | ~40-50% |
| Credit score | Sin mínimo oficial | Varía (generalmente 620+) |
| Counseling HUD | Obligatorio ($125) | No obligatorio (recomendable) |
| Financial assessment | Sí — capacidad de pagar taxes/seguro | Varía |
| Límite | $1,249,125 (vigente) | Hasta $4 millones |
| Seguro FHA | Sí (2% upfront + 0.5% anual) | No |
| Non-recourse | Garantizado por FHA | Generalmente sí, verifica |
¿Cuánto Puedes Obtener? — Por Edad y Valor
El porcentaje del valor de tu casa que puedes acceder aumenta con tu edad. A tasas de interés actuales, estos son los rangos aproximados:
| Edad | % accesible | Casa de $300K | Casa de $500K | Casa de $800K |
|---|---|---|---|---|
| 62 | ~37% | ~$111,000 | ~$185,000 | ~$296,000 |
| 67 | ~42% | ~$126,000 | ~$210,000 | ~$336,000 |
| 72 | ~48% | ~$144,000 | ~$240,000 | ~$384,000 |
| 77 | ~54% | ~$162,000 | ~$270,000 | ~$432,000 |
| 82 | ~60% | ~$180,000 | ~$300,000 | ~$480,000 |
| 90+ | ~72% | ~$216,000 | ~$360,000 | ~$576,000 |
Estimaciones basadas en PLF tables de HUD a tasas vigentes. Los montos reales varían por tasa, prestamista y costos. Se resta: hipoteca existente + costos de cierre + MIP upfront + set-asides (si aplican).
Costos del Reverse Mortgage
| Concepto | Costo | Notas |
|---|---|---|
| MIP upfront | 2% del valor tasado | $6,000 en casa de $300K. Se puede financiar |
| MIP anual | 0.5% del saldo | Se suma al balance mensualmente |
| Origination fee | Hasta $6,000 | $2,500 o 2% de primeros $200K + 1% resto, tope $6K |
| Appraisal | $300-$600 | Obligatorio |
| Counseling HUD | $125 | Obligatorio. Disponible en español |
| Cierre estándar | $1,500-$3,000 | Title, recording, etc. |
| Servicing fee | $0-$35/mes | Varía por prestamista |
Riesgos y Protecciones — Lo que Debes Saber
⚠️ El saldo crece
Como no haces pagos, los intereses se suman al balance cada mes. Tu deuda crece con el tiempo. Pero la protección non-recourse garantiza que nunca deberás más que el valor de la casa al vender.
⚠️ Herencia reducida
A medida que el saldo crece, queda menos equity para tus herederos. Si tu prioridad es dejar la casa libre de deuda a tus hijos, el reverse mortgage puede no ser ideal. Habla con tu familia antes de decidir.
⚠️ Obligaciones continuas
Debes seguir pagando property taxes, homeowner's insurance y mantenimiento. Si dejas de hacerlo, el préstamo puede vencerse y perder la casa. El financial assessment verifica tu capacidad de cubrir esto.
⚠️ Estafas a seniors hispanos
Cuidado con vendedores de productos que te presionan a usar el reverse mortgage para comprar seguros, inversiones o anualidades. El consejero HUD te advierte sobre estas tácticas. Nunca firmes bajo presión. Reporta estafas al 1-800-347-3735 (FTC).
Alternativas al Reverse Mortgage
🏦 HELOC
Línea de crédito con equity. Requiere pagos mensuales pero tasas más bajas. Disponible con algunos prestamistas ITIN. Buena opción si solo necesitas acceso temporal al equity. Consulta nuestra guía de refinanciamiento.
🔄 Cash-out refinance
Nueva hipoteca por más de lo que debes. Requiere pagos mensuales pero accedes a equity en suma global. Disponible con prestamistas ITIN. Score 660+ generalmente.
🏠 Downsizing
Vender tu casa y comprar una más pequeña o más barata. Te quedas con la diferencia en efectivo. Sin deuda nueva. Puede ser la opción más simple si no estás apegado a tu casa actual.
📋 Programas para seniors
Property tax deferrals (diferir impuestos hasta venta), programas de weatherization (mejoras energéticas gratis), asistencia con servicios públicos (LIHEAP), y programas locales de reparación de vivienda para seniors. Busca en benefits.gov.