Calculadora de Ahorro al Eliminar PMI
Calcula cuánto pagas de PMI, cuánto ahorrarás al eliminarlo y cuándo puedes solicitarlo:
¿Qué Es el PMI (Seguro Hipotecario Privado)?
El PMI es un seguro que protege al prestamista (no a ti) si dejas de pagar tu hipoteca convencional. Se requiere cuando tu enganche es menor al 20%. No te beneficia directamente, pero te permite comprar casa con menos del 20% de enganche — sin PMI, muchos compradores primerizos no podrían acceder a hipoteca.
💰 Cuánto cuesta
Entre 0.5% y 1.5% del monto del préstamo al año. En hipoteca de $300,000: $125-$375/mes ($1,500-$4,500/año). El costo exacto depende de tu credit score, LTV ratio y tipo de cobertura. Mejor score = menor PMI.
🛡️ A quién protege
Al prestamista, no a ti. Si dejas de pagar, el PMI reembolsa al prestamista una parte de la pérdida. Es diferente del seguro de propietario (homeowner's insurance) que protege tu casa contra daños, y del seguro de vida hipotecario que liquida la hipoteca si falleces.
📋 Tipos de PMI
BPMI (pagado por ti): prima mensual, se puede cancelar. El más común. LPMI (pagado por el prestamista): tasa de interés más alta permanente, no se puede cancelar. Prima única: pago total al cierre o financiado en el préstamo.
⚖️ Solo convencional
El PMI aplica solo a préstamos convencionales. Los FHA tienen MIP (reglas diferentes). Los VA no tienen seguro hipotecario (tienen funding fee). Los USDA tienen guarantee fee. Cada uno tiene sus propias reglas de eliminación.
PMI vs MIP del FHA — Diferencias Clave
| Característica | PMI (Convencional) | MIP (FHA) |
|---|---|---|
| Costo anual | 0.5%–1.5% | 0.55% + 1.75% upfront |
| Cancelable | ✅ Sí, al 80% LTV (solicitud) o 78% (automático) | ❌ No, si enganche <10% — dura toda la vida |
| Excepción | — | Con 10%+ enganche: MIP se elimina a los 11 años |
| Pago upfront | No (o prima única opcional) | Sí, 1.75% del préstamo al cierre |
| Cómo eliminar | Solicitar al 80% LTV o esperar 78% | Refinanciar a convencional con 20%+ equity |
| Ley que regula | Homeowners Protection Act (HPA) 1998 | Políticas del FHA/HUD |
| En $300K, ejemplo mensual | $125–$375/mes | ~$138/mes + $5,250 upfront |
Cómo Cancelar el PMI — 4 Métodos
📝 1. Solicitud escrita al 80% LTV
Cuando tu saldo llega al 80% del valor original, envía solicitud escrita a tu servicer. Requisitos: pagos al día, historial satisfactorio, sin segundas hipotecas, posiblemente tasación nueva ($300-$600). El servicer debe responder. Es tu derecho por la HPA.
⚡ 2. Cancelación automática al 78%
Tu servicer debe cancelar el PMI automáticamente cuando el saldo llega al 78% del valor original según el calendario de amortización. Debes estar al día en pagos. No necesitas solicitarlo. Si no lo cancelan, contacta a CFPB.
💵 3. Pagos extra al capital
Agregar $100-$200/mes al capital acelera llegar al 80% LTV. Indica al servicer que el pago extra es para el capital (principal). Puede adelantar la cancelación 3-5 años. Usa calculadoras de amortización para ver el impacto exacto.
🔄 4. Refinanciar
Si tu casa subió de valor significativamente, refinanciar puede darte un LTV menor al 80% aunque no hayas pagado tanto capital. Pagas costos de cierre (2-5%), pero eliminas el PMI y posiblemente obtienes mejor tasa. Más sobre refinanciamiento.
Estrategia FHA → Convencional — Eliminar el MIP Permanente
Si compraste con FHA y diste menos del 10% de enganche, tu MIP dura toda la vida del préstamo. La única forma de eliminarlo es refinanciar a convencional:
- Acumula 20%+ de equity. Combinación de pagos realizados + apreciación de la casa. Ejemplo: compraste a $350K con 3.5% ($12,250). Si ahora tu casa vale $400K y debes $320K, tu LTV es 80% — listo para refinanciar.
- Mejora tu credit score. Si cuando compraste tenías 580, apunta a 680+ para la mejor tasa convencional. Cada 20 puntos de mejora reduce la tasa significativamente. Lee nuestra guía de crédito.
- Compara al menos 3 prestamistas. Solicita Loan Estimate a cada uno. Compara el APR, no solo la tasa. Las consultas hipotecarias en 14-45 días cuentan como una sola para tu score.
- Calcula el ahorro total. Eliminar MIP (~$138/mes) + posible reducción de tasa (0.5-1%) = ahorro de $200-$400/mes. Resta los costos de cierre y calcula el break-even. Usa nuestra calculadora break-even.
- Refinancia. Proceso de 30-45 días. Al cerrar, tu MIP desaparece permanentemente y empiezas a ahorrar desde el primer mes.