Verificador de Elegibilidad FHA — ¿Calificas?
Responde 4 preguntas y descubre si puedes acceder a un préstamo FHA con 3.5% de enganche:
Quién Califica para FHA — Por Estatus Migratorio
El FHA no exige ciudadanía, pero sí estatus legal y SSN. Esta es la tabla real de elegibilidad:
| Estatus | ¿FHA? | Enganche | Nota |
|---|---|---|---|
| Ciudadano USA | ✅ Sí | 3.5% | Acceso completo |
| Green Card | ✅ Sí | 3.5% | Mismos requisitos que ciudadano |
| Visa H-1B, L-1, O-1 | ✅ Sí | 3.5% | Requiere evidencia de empleo continuo |
| Refugiado / Asilo | ✅ Sí | 3.5% | Con EAD y SSN |
| TPS | ⚠️ Varía | 3.5% | Depende del prestamista y vigencia del TPS |
| DACA / Dreamer | ❌ No | — | Desde mayo 2025 — alternativa: convencional o ITIN |
| Solo ITIN / Sin estatus | ❌ No | — | Alternativa: préstamo ITIN Non-QM (15-20%) |
FHA vs ITIN vs Convencional — Comparativa Directa
La pregunta más frecuente de hispanos en proceso de compra: ¿qué tipo de préstamo me conviene?
| Factor | FHA | ITIN Non-QM | Convencional |
|---|---|---|---|
| Requiere SSN | Sí | No (ITIN) | Sí |
| Enganche mín. | 3.5% (score 580+) | 15-20% | 3-5% |
| Score mín. | 580 (500 con 10%) | 500+ o alternativo | 620+ |
| Tasa típica | 6-7% | 7-9% | 6-7% |
| PMI/MIP | MIP vida del préstamo | Generalmente no | PMI hasta 20% equity |
| Costo MIP/PMI | 1.75% upfront + 0.55%/año | $0 | 0.3-1.5%/año |
| Propiedad | Solo residencia principal | Principal, 2da, inversión | Todas |
| Límite préstamo | $541K-$1.2M | Varía por lender | $766K conforming |
| Ideal para | Hispano con SSN y poco ahorro | Hispano con ITIN sin SSN | Buen crédito y 20%+ ahorro |
Datos orientativos. Tasas y condiciones varían por prestamista y condiciones de mercado. Verifica siempre directamente.
El Costo Real del MIP — Lo que Nadie te Explica
El MIP es el precio que pagas por la flexibilidad del FHA. Tiene dos componentes y es el factor que más hispanos subestiman al calcular su cuota mensual.
💰 Upfront MIP (UFMIP)
1.75% del monto del préstamo, pagado al cierre. Para un préstamo de $289,500 (casa $300,000 con 3.5% de enganche): ~$5,066. La buena noticia: puedes financiarlo dentro del préstamo en lugar de pagarlo de tu bolsillo al cierre — pero esto aumenta tu saldo y tus pagos mensuales.
📅 MIP Anual
0.55% del saldo pendiente, dividido en 12 pagos mensuales. Sobre $289,500: ~$133/mes el primer año. Baja ligeramente cada año a medida que reduces el saldo. Con enganche menor al 10%, el MIP dura toda la vida del préstamo — la única forma de eliminarlo es refinanciar a convencional.
📊 Impacto real en tu cuota
Casa de $300,000, enganche 3.5%, tasa 6.5%, 30 años. Cuota sin MIP: ~$1,830 (P+I). Cuota con MIP: ~$1,963 — esos $133/mes extra son $47,880 durante 30 años. Si refinancias a convencional en el año 5, pagas solo ~$8,000 de MIP total en lugar de $48,000.
🔑 Estrategia: FHA → Convencional
Muchos hispanos usan el FHA como puerta de entrada (3.5% enganche) y refinancian a convencional en 3-5 años cuando acumulan 20% de equity y mejoran su score. Esto elimina el MIP y generalmente baja la tasa. Es la estrategia más inteligente para quienes no tienen 20% de ahorro inicial.
Lo que los Hispanos Deben Saber sobre FHA
El préstamo FHA existe desde 1934 y fue diseñado específicamente para hacer accesible la compra de vivienda a familias que no pueden dar un gran enganche. Para los hispanos con estatus legal en USA, es casi siempre la mejor primera opción — el 3.5% de enganche es imbatible.
Lo que muchos no saben es que el FHA tiene un requisito oculto que puede hacer o deshacer tu compra: la tasación FHA. Un tasador aprobado por HUD debe inspeccionar la propiedad y verificar que cumple los Estándares Mínimos de Propiedad (seguridad, habitabilidad, código). Si la casa tiene problemas (pintura descascarada, problemas eléctricos, techo dañado), el tasador puede rechazar la propiedad y tu préstamo se congela hasta que el vendedor haga las reparaciones. En mercados competitivos, esto puede hacer que pierdas la casa frente a un comprador con convencional que no tiene esa restricción.
Otro punto que casi nadie menciona en español: los lender overlays. El FHA dice que el mínimo es 580 de score, pero la mayoría de los prestamistas exigen 620-640 como mínimo interno. No te conformes si un banco te rechaza — prueba con otro prestamista, especialmente credit unions comunitarias que suelen ser más flexibles con los overlays.