💰 Calculadora de Cash Flow — House Hack
Analiza si un duplex, triplex o fourplex genera cash flow positivo. Incluye vacancia, mantenimiento y CapEx para darte un numero realista.
Analizador House Hack
5 datos · Resultado inmediato · Gratuito
¿Que es house hacking?
House hacking es la estrategia de comprar una propiedad multifamiliar (duplex, triplex o fourplex), vivir en una unidad como tu residencia principal, y rentar las otras unidades. La renta de tus inquilinos paga parte o toda tu hipoteca, lo que significa que vives gratis o con un costo drasticamente reducido mientras construyes equity y patrimonio.
Lo revolucionario de esta estrategia es que al ser tu residencia principal, puedes financiar con prestamos de bajo enganche que normalmente no estan disponibles para propiedades de inversion: FHA con 3.5%, VA con 0%, o convencional con 5%. Un inversionista que compra un fourplex como "investment property" necesita 20-25% de enganche. Tu, viviendo en una unidad, necesitas solo 3.5%. Esa diferencia — en un fourplex de $400,000 — es $14,000 vs $100,000. Consulta la guia de down payment para mas detalles.
5 formas de hacer house hacking
Duplex/Triplex/Fourplex
La estrategia clasica y mas efectiva. Unidades separadas con entradas independientes. Maxima privacidad. FHA permite hasta 4 unidades con 3.5% de enganche como residencia principal.
ADU (Unidad accesoria)
Construir o convertir un garage, sotano o casita en el patio en una unidad rentable. FHA ahora permite usar ingreso de ADU para calificar. Ideal si prefieres una casa unifamiliar.
Rentar habitaciones
Compras una casa unifamiliar y rentas habitaciones a roommates. Menor privacidad pero mas accesible. Ideal para solteros o parejas jovenes en mercados caros.
Short-term rental (STR)
Vives en la casa y rentas una habitacion o unidad en Airbnb/VRBO. Mayor ingreso por noche pero mas trabajo. Verifica regulaciones locales de STR.
Financiamiento para House Hacking
| Prestamo | Enganche | Score | PMI/MIP | Limite multifamily | Con ITIN |
|---|---|---|---|---|---|
| FHA | 3.5% | 580+ | 0.55% anual (de por vida) | $693K-$1.04M | No |
| VA | 0% | 620+ | Sin PMI | Sin limite | No |
| Convencional | 5-15% | 620+ | PMI hasta 80% LTV | Por condado | No |
| ITIN (Non-QM) | 10-20% | 600+ | Varia | Varia | Si |
Despues de 12 meses viviendo en la propiedad, puedes mudarte y repetir el proceso. Muchos inversores usan esta estrategia para acumular 3-5 propiedades multifamily en 5-10 anos. La primera compra con FHA, las siguientes con convencional (5% owner-occupied) o refinanciando a DSCR loan una vez que la propiedad genera renta estable.
Gastos Reales que Debes Incluir
El error #1 de house hackers novatos es calcular cash flow sin incluir todos los gastos. La renta bruta NO es tu ingreso real. Estos porcentajes son estandar de la industria:
Vacancia: 5-8%
Tiempo entre inquilinos. Un mes vacio cada 12-18 meses es normal. En un duplex, si tu inquilino se va, pierdes el 100% de tu ingreso de renta durante ese periodo.
Mantenimiento: 10-15%
Reparaciones menores, plomeria, electrico, pintura, limpieza entre inquilinos. Presupuesta al menos $100-$150/mes por unidad rentada.
CapEx: 5-10%
Gastos de capital grandes: techo ($8K-$15K cada 20 anos), HVAC ($5K-$10K cada 15 anos), calentador de agua, electrodomesticos. Ahorra mensualmente para estos gastos inevitables.
Property management: 8-12%
Si eventualmente contratas administracion (cuando te mudes). Aunque autogestiones, conocer este costo es critico para saber si la propiedad funciona sin ti.