💰 Calculadora de Ganancia Neta al Vender
Estima cuanto recibes realmente despues de FIRPTA, capital gains, closing costs y comisiones.
Calculadora Ganancia Neta
5 datos · Resultado inmediato · Gratuito
¿Que es FIRPTA y cuando aplica?
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) es una ley que requiere que el comprador retenga un porcentaje del precio de venta y lo envie al IRS cuando el vendedor es considerado "foreign person" (nonresident alien). La retencion es un deposito anticipado hacia tu obligacion fiscal, no el impuesto final. Si pagaste mas de lo que debes, puedes pedir reembolso al presentar tu declaracion de impuestos.
| Escenario | FIRPTA | Tasa | Nota |
|---|---|---|---|
| Resident alien (substantial presence test) | No aplica | 0% | Das non-foreign affidavit al comprador |
| NRA + venta > $1M | Aplica | 15% | 15% del precio BRUTO retenido |
| NRA + comprador residencia ≤ $1M | Reducido | 10% | Comprador usa como residencia principal |
| NRA + comprador residencia ≤ $300K | Exento | 0% | Comprador usa como residencia, ≤$300K |
Ejemplo real: Maria vende su casa con ITIN
Maria, ciudadana colombiana, lleva 8 anos viviendo y trabajando en Houston con ITIN. Compro su casa en $280,000 y la vende por $420,000. Hizo mejoras de $35,000 (cocina nueva y techo). Como vive en EE.UU. hace 8 anos, pasa el substantial presence test y es resident alien. FIRPTA no aplica. Su basis es $280,000 + $35,000 = $315,000. Ganancia: $420,000 - $315,000 = $105,000. Como vivio ahi 8 anos (cumple la regla de 2/5 anos), aplica la exclusion de $250,000. Resultado: $0 de capital gains tax. Maria recibe toda su ganancia despues de closing costs.
Ejemplo real: Carlos vende como NRA
Carlos, ciudadano mexicano, compro un condo de inversion en Miami por $300,000 y lo vende por $500,000. No vive en EE.UU. (es NRA). FIRPTA aplica: el comprador retiene $75,000 (15% de $500,000) y lo envia al IRS. La ganancia de Carlos es $200,000 y su impuesto real de capital gains es $30,000 (15%). Como FIRPTA retuvo $75,000 pero solo debe $30,000, Carlos presenta Form 1040-NR y recupera $45,000 de reembolso en 6-12 meses. Si Carlos hubiera presentado Form 8288-B antes del cierre, el IRS podria haber autorizado retener solo $30,000 en vez de $75,000, liberando $45,000 al cierre.
Capital Gains Tax — ¿Cuanto pagas de impuestos?
El impuesto se calcula sobre la ganancia (precio de venta - basis), no sobre el precio total. Tu basis incluye: precio original de compra + closing costs de la compra + mejoras de capital (techo, remodelaciones) - depreciacion reclamada.
Exclusion de $250,000 / $500,000
Si eres resident alien y viviste en la propiedad como residencia principal al menos 2 de los ultimos 5 anos, puedes excluir hasta $250,000 de ganancia ($500,000 si casado y ambos cumplen el requisito). Esta exclusion es la herramienta mas poderosa para reducir o eliminar impuestos al vender.
Ganancia ≤ $250K: $0 impuesto
Si tu ganancia es menor a la exclusion, no pagas capital gains. Ejemplo: compraste en $250K, vendes en $480K, ganancia $230K. Con exclusion de $250K: $0 impuestos.
Ganancia > $250K: 15% sobre exceso
Solo pagas sobre la parte que excede la exclusion. Ganancia de $320K con exclusion $250K = solo $70K gravable al 15% = $10,500.
Investment property: sin exclusion
Propiedades de rental/inversion no califican para la exclusion. Toda la ganancia se grava. Un 1031 exchange (IRC §1031) permite diferir impuestos si reinviertes en otra propiedad de inversion similar dentro de 180 dias.
NRA: tasas graduadas
Si eres nonresident alien, la ganancia se trata como "effectively connected income" (ECI) y se grava a tasas graduadas (10-37%) via Form 1040-NR. Puedes reclamar credito por FIRPTA retenido.
Proceso para vender con ITIN
Determina tu estatus fiscal
¿Eres resident alien o NRA? Esto define si FIRPTA aplica. Un CPA puede hacer el substantial presence test. Si eres RA, das un non-foreign affidavit y evitas FIRPTA completamente.
Calcula tu basis y ganancia
Reune documentos de compra, mejoras y depreciacion. Basis = precio compra + mejoras - depreciacion. Ganancia = precio venta - basis. Esto determina tu impuesto real.
Solicita Form 8288-B (si NRA)
Si tu impuesto real es menor al 15%, solicita un certificado de retencion reducida antes del cierre. El IRS responde en ~90 dias. Esto reduce cuanto te retienen al cierre.
Cierra y presenta declaracion
Despues del cierre, presenta Form 1040-NR (NRA) o 1040 (RA) con Form 8288-A adjunto para reclamar credito por la retencion. Si pagaron de mas, recibes reembolso en 6-12 meses.
Para entender cada paso del cierre en detalle, consulta la guia del proceso de cierre. Los closing costs del vendedor son una parte importante del calculo de ganancia neta. Si necesitas un agente bilingue con experiencia en ventas ITIN, usa nuestra guia de agentes.
Como Preparar tu Casa para Vender al Mejor Precio
La diferencia entre una casa bien preparada y una que se lista "tal cual" puede ser de $15,000-$30,000 en el precio final. Estas estrategias no requieren grandes inversiones pero maximizan tu ganancia neta.
Despersonaliza y limpia a fondo
Retira fotos familiares, objetos personales y exceso de muebles. Una limpieza profesional ($200-$400) transforma la percepcion del comprador. Las casas limpias y neutrales se venden 73% mas rapido segun NAR.
Reparaciones cosmeticas
Pintura fresca en colores neutros ($500-$2,000), reparar grietas, cambiar hardware de puertas/gabinetes, arreglar grifos que gotean. ROI de pintura interior: 100-200%. No hagas renovaciones grandes — raramente recuperas la inversion.
Fotografia profesional
Casas con fotos profesionales se venden 32% mas rapido y por mas dinero. Costo: $150-$400. Es la inversion mas rentable que puedes hacer. El 97% de los compradores buscan online primero — tus fotos son la primera impresion.
Pricing estrategico (CMA)
Tu agente debe hacer un CMA (Comparative Market Analysis) con ventas recientes de casas similares. Sobreprecias = la casa se estanca. Subprecias = pierdes dinero. El precio correcto genera competencia entre compradores.