🧮 Calculadora: ¿Cuánta Casa Puedo Comprar?
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Calculadora de Affordability
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¿Qué es el DTI y Cómo Determina tu Poder de Compra?
El DTI (debt-to-income ratio) es el porcentaje de tu ingreso bruto mensual que se destina a pagar deudas. Es el factor #1 que los prestamistas usan para decidir cuánto te prestan. Un DTI bajo significa que tienes más capacidad para asumir una hipoteca; un DTI alto indica que ya estás comprometido con muchas deudas.
| Préstamo | DTI front-end max | DTI back-end max | Enganche min | Con ITIN |
|---|---|---|---|---|
| Convencional | 28% | 36-50% | 3-5% | No |
| FHA | 31% | 43-56.9% | 3.5% | No |
| VA | Sin cap | Sin cap (AUS) | 0% | No |
| ITIN (Non-QM) | Varía | 43-50% | 10-20% | Sí |
La Regla 28/36 Explicada en Español
La regla 28/36 es la guía clásica de affordability que los expertos financieros recomiendan. Es más conservadora que lo que los prestamistas permiten, pero te protege de quedar "house poor" (gastar demasiado en vivienda y no tener para nada más).
28% — Gasto en vivienda
Tu pago PITI (principal + interés + impuestos + seguro) no debe exceder el 28% de tu ingreso bruto mensual. Con $5,000/mes de ingreso: máximo $1,400/mes de PITI. Este límite incluye PMI y HOA si aplican.
36% — Deuda total
Todas tus deudas combinadas (vivienda + auto + tarjetas + student loans + child support) no deben exceder el 36%. Con $5,000/mes: máximo $1,800/mes en deuda total. Si ya pagas $400 en deudas, solo te quedan $1,400 para PITI.
Los prestamistas modernos permiten DTI más alto (convencional hasta 50%, FHA hasta 56.9%), pero eso no significa que sea cómodo. Con DTI del 50%, la mitad de tu ingreso va a deudas — cualquier emergencia (reparación de auto, gasto médico) te pone en riesgo. La regla 28/36 deja espacio para ahorrar, invertir y vivir sin estrés financiero. Consulta los costos ocultos de tener casa para ver todos los gastos adicionales más allá del PITI.
¿Cuánta Casa Puedo Comprar con Mi Salario?
Esta tabla muestra el precio máximo de casa según tu ingreso anual, usando la regla conservadora (28/36) y la regla del prestamista (43% DTI). Los cálculos asumen tasa del 6.75%, 30 años, $300/mes de deudas existentes y 5% de enganche.
| Ingreso anual | Regla 28/36 (conservador) | DTI 43% (prestamista) | Pago PITI max (28%) | Enganche 5% |
|---|---|---|---|---|
| $40,000 | $155,000 | $195,000 | $933 | $7,750 |
| $50,000 | $195,000 | $245,000 | $1,167 | $9,750 |
| $60,000 | $235,000 | $300,000 | $1,400 | $11,750 |
| $75,000 | $300,000 | $380,000 | $1,750 | $15,000 |
| $85,000 | $340,000 | $435,000 | $1,983 | $17,000 |
| $100,000 | $405,000 | $510,000 | $2,333 | $20,250 |
| $120,000 | $490,000 | $620,000 | $2,800 | $24,500 |
| $150,000 | $620,000 | $780,000 | $3,500 | $31,000 |
3 Ejemplos Reales de Affordability
Ejemplo 1: María y Carlos — Familia joven en Texas
Situación: Ingreso combinado $72,000/año ($6,000/mes bruto). Deudas: auto $350/mes, tarjeta $100/mes = $450/mes total. Ahorro para enganche: $12,000. Crédito: 640.
Con FHA (DTI 43%): Pago máximo de deuda total = $6,000 × 43% = $2,580/mes. Menos deudas ($450) = $2,130 disponible para PITI. Con tasa FHA ~6.75% eso califica para un préstamo de ~$270,000. Con $12,000 de enganche (3.5% de $343K) → casa de hasta $343,000. Pero con la regla 28/36: PITI max $1,680 → casa de ~$275,000. María y Carlos eligen la regla conservadora y compran un duplex de $280,000 haciendo house hacking — la renta de la segunda unidad ($1,100/mes) cubre el 65% de su PITI.
Ejemplo 2: Roberto — Comprador ITIN soltero en Florida
Situación: Ingreso $55,000/año ($4,583/mes bruto) con ITIN. Deudas: $200/mes. Ahorro: $35,000. Crédito alternativo: pagos de renta verificables 12 meses.
Con préstamo ITIN (15% enganche, tasa 8%): DTI 43% = $1,971 max deuda total. Menos $200 deudas = $1,771 para PITI. Con tasa 8% califica para préstamo de ~$200,000. Con $35,000 de enganche (15% de $233K) → casa de hasta $233,000. Roberto compara 3 prestamistas en el comparador de bancos ITIN y encuentra uno con tasa del 7.5%, lo que le permite una casa de $245,000 — $12,000 más solo por comparar.
Ejemplo 3: Ana y Pedro — Ingreso alto con deudas
Situación: Ingreso combinado $120,000/año ($10,000/mes bruto). Deudas: 2 autos $850/mes, student loan $400/mes, tarjetas $250/mes = $1,500/mes total. Ahorro: $40,000.
Problema: Con DTI 43% = $4,300 max deuda total. Menos $1,500 deudas = solo $2,800 para PITI → casa de ~$380,000. Su ingreso dice $120K pero sus deudas de $1,500/mes los limitan como si ganaran $75K. Si pagan un auto ($450/mes) y las tarjetas ($250/mes), liberan $700/mes = $105,000 más de poder de compra → casa de $485,000 con el mismo ingreso. Pagar deudas antes de comprar es la decisión financiera más rentable que pueden tomar.
5 Errores que Reducen tu Poder de Compra
Comprar al máximo aprobado
Que te aprueben $400K no significa que debas gastar $400K. A ese nivel tu DTI está al límite. Cualquier imprevisto (reparación, pérdida de empleo, gasto médico) te pone en riesgo de perder la casa. Compra un 10-15% por debajo del máximo.
Ignorar los costos ocultos
Tu PITI no es tu costo real. Agrega $1,200-$1,800/mes en mantenimiento, servicios, internet y gastos imprevistos. Si tu PITI es $2,000 pero tu costo real es $3,500, necesitas presupuestar para $3,500, no $2,000.
No comparar prestamistas
La diferencia entre prestamistas puede ser 0.5-1% de tasa. En un préstamo de $300K a 30 años, 0.5% más = $31,000 más de interés pagado. Pide el Loan Estimate de al menos 3 prestamistas antes de decidir.
Abrir crédito nuevo antes de cerrar
Comprar un auto, abrir tarjetas o financiar muebles durante el proceso de préstamo puede hacer que pierdas la pre-aprobación. Los prestamistas verifican tu crédito nuevamente justo antes del cierre. Espera hasta después de recibir las llaves.
Cómo Comprar Más Casa con el Mismo Ingreso
Paga deudas primero
Eliminar $300/mes de tarjetas de crédito = $45K-$60K más de poder de compra. Enfócate en deudas con pago mínimo alto. Pagar el auto libera $300-$600/mes = enorme impacto.
Mejora tu credit score
Score 620→740 puede bajar tu tasa 1-1.5%, lo que equivale a $30K-$50K más de compra. Paga tarjetas a menos del 30% del límite, no abras crédito nuevo 6 meses antes de aplicar.
Considera house hacking
Compra un duplex con FHA (3.5% enganche), vive en una unidad y renta la otra. El 75% de la renta proyectada cuenta como ingreso para calificar — aumenta tu affordability enormemente.
Down payment assistance
Más de 2,000 programas DPA existen en EE.UU. Algunos ofrecen $5,000-$25,000 en grants (no hay que devolver). Consulta la guía de down payment para encontrar programas en tu estado.